Après bien des péripéties, la loi de finances pour 2025 a été enfin adoptée et publiée au Journal Officiel de la République Française le 15 février 2025. Parmi les modifications, des changements sont intervenus dans la prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value des particuliers pour la cession des biens mis en location meublée (LMNP).

Jusqu’à présent, le régime permettait :

  • Une déduction des dotations aux amortissements ;
  • Un calcul de la plus-value correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (et non pas la valeur comptable égale à la valeur d’achat diminuée des amortissements pratiqués).

C’est ce dernier point qui a été modifié pour les cessions intervenant à compter du 18 février 2025. Il convient désormais de réaliser le calcul sur la base de la valeur nette comptable (VNC).

Actu AGAO - LMNP

Prenons un exemple :

  • Un appartement est acheté le 01/01/N pour 250 000€
  • Les frais d’acquisition sont de 18 750€ (7.5 % du prix d’achat)
  • L’appartement est donné en location meublée
  • Il est vendu après 5 ans, soit en N+4, pour 300 000€

Prix de vente (A) : ANCIEN REGIME = 300 000€ ; NOUVEAU REGIME = 300 000€
Prix d’achat (B) : ANCIEN REGIME = 250 000€ ; NOUVEAU REGIME 250 000€
Frais d’acquisition (C) : ANCIEN REGIME = 18 750€ ; NOUVEAU REGIME = 18 750 €
Amortissement annuel (par composants) : ANCIEN REGIME = 8 000€ ; NOUVEAU REGIME = 8 000€
Cumul amortissements sur 5 ans (D) : ANCIEN REGIME = 40 000€ ; NOUVEAU REGIME : 40 000€
Valeur nette comptable (E) = (B) – (D) : ANCIEN REGIME = 210 000€ ; NOUVEAU REGIME = 210 000€
Plus-value (A) – (B) – (C) : Ancien régime = 31 250 € ; Plus-value Nouveau régime (A) – (C) – (E) 71 250 €

La plus-value augmente donc de manière très significative avec le nouveau régime. Il en sera donc de même des impôts qui y sont rattachés. On note cependant que, en matière de plus-values immobilières de particuliers, il existe un « abattement pour « durée de détention » entre la 6e et la 22e année. Si la cession intervient par exemple la 23e année, la plus-value
sera totalement exonérée quel qu’ait été le régime.