Publiée le 24-03-2025
Après bien des péripéties, la loi de finances pour 2025 a été enfin adoptée et publiée au Journal Officiel de la
République Française le 15 février 2025. Parmi les modifications, des changements sont intervenus dans la
prise en compte des amortissements dans le calcul de la plus-value des particuliers pour la cession des
biens mis en location meublée (LMNP).
Jusqu’à présent, le régime permettait :
✓ Une déduction des dotations aux amortissements ;
✓ Un calcul de la plus-value correspondant à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat (et
non pas la valeur comptable égale à la valeur d’achat diminuée des amortissements pratiqués).
C’est ce dernier point qui a été modifié pour les cessions intervenant à compter du 18 février 2025. Il convient
désormais de réaliser le calcul sur la base de la valeur nette comptable (VNC).
Prenons un exemple :
✓ Un appartement est acheté le 01/01/N pour 250.000 €
✓ Les frais d’acquisition sont de 18.750 € (7.5 % du prix d’achat)
✓ L’appartement est donné en location meublée
✓ Il est vendu après 5 ans, soit en N+4, pour 300.000 €
Prix de vente (A) ANCIEN REGIME 300 000 € NOUVEAU REGIME € 300 000 €
Prix d’achat (B) ANCIEN REGIME 250 000 € NOUVEAU REGIME 250 000 €
Frais d’acquisition (C) ANCIEN REGIME18 750 € NOUVEAU REGIME18 750 €
Amortissement annuel (par composants) ANCIEN REGIME 8 000 € NOUVEAU REGIME8 000 €
Cumul amortissements sur 5 ans (D) ANCIEN REGIME 40 000 € NOUVEAU REGIME 40 000 €
Valeur nette comptable (E) = (B) - (D)ANCIEN REGIME 210 000 € NOUVEAU REGIME 210 000 €
Plus-value Ancien régime (A) - (B) - (C) 31 250 €
Plus-value Nouveau régime (A) - (C) - (E) 71 250 €
La plus-value augmente donc de manière très significative avec le nouveau régime. Il en sera donc de même
des impôts qui y sont rattachés.
On note cependant que, en matière de plus-values immobilières de particuliers, il existe un « abattement pour
durée de détention » entre la 6ème et la 22ème année. Si la cession intervient par exemple la 23ème année, la plusvalue
sera totalement exonérée quel qu’ait été le régime.